Nous avions appris que la copropriété naissait à l’achèvement de l’immeuble et ce, dès la première vente d’un lot. Or avec les nouvelles dispositions de l’ordonnance du 7 mai 2019, la naissance de la copropriété sera reportée dans le temps au terme d’un délai maximum de 10 ans.

Le dispositif dissocie les parties privatives des parties communes et créé, au profit de l’occupant du logement, un droit réel d’usage sur les parties communes et les équipements communs. À l’instar du bail réel solidaire, il s’agit là d’une nouvelle déclinaison des droits réels de jouissance spéciale.

Quelles ventes sont concernées ?

Ce dispositif répond à l’un des objectifs de la loi Élan d’accélérer le processus (forcé) de vente de logements sociaux par les organismes HLM afin de limiter la charge d’entretien de leur patrimoine immobilier et de reconstituer leurs fonds propres. Il s’agit également de faciliter l’accession à la propriété de personnes aux revenus modestes, et par là même la mixité sociale. Il doit permettre aux accédants à faibles ressources de se familiariser en douceur avec les mécanismes de la copropriété et de ses charges.

Il s’appliquera exclusivement mais à titre facultatif à la vente par un organisme HLM au profit d’une personne physique d’un lot à usage d’habitation. Notons que ces nouvelles dispositions devront s’articuler avec les règles de droit commun de la vente de logements sociaux par un organisme HLM.

Le premier acte de vente devra préciser la date de transfert de la propriété de la quote-part des parties communes et cette date s’imposera à toutes les ventes subséquentes de lots du même immeuble. Le notaire devra être vigilant : à compter du 1er janvier 2020, il devra interroger systématiquement l’organisme HLM sur l’application du dispositif et, dans l’affirmative, sur la date du transfert des parties communes, à l’occasion d’une vente de logement social.

Si la naissance de la copropriété est reportée dans le temps, certaines dispositions du statut, elles, s’appliquent immédiatement : outre un état descriptif de division qui sera nécessaire pour identifier les lots vendus, le règlement de copropriété devra d’ores et déjà être rédigé pour, notamment, préciser la destination de l’immeuble et être notifié à l’acquéreur, et la Loi Carrez s’applique.

En revanche, le texte est muet sur le prix de vente. Les parties seront donc libres de fixer un prix global pour les parties privatives et la quote-part de parties communes, payable en totalité le jour de l’acte de vente, ou de ventiler le prix ; dans ce cas, le paiement de la quote-part de parties communes se fera uniquement lors du deuxième acte qui interviendra quelques années plus tard et qui constatera le transfert de propriété de cette quote-part.

Comment gérer la période transitoire ?

Sans être copropriétaire, l’acquéreur bénéficiera d’un droit réel d’usage sur les parties communes et les équipements communs et devra verser en contrepartie au vendeur une contribution aux charges équivalant aux charges locatives (inférieures en moyenne de 25 % par rapport aux charges d’un « véritable » copropriétaire). Un décret en Conseil d’État doit préciser la liste de ces charges et leurs modalités de paiement, et viendra finaliser le dispositif législatif qui sera codifié sous les articles L 443-15-5-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
En revanche, l’acquéreur ne pourra pas s’opposer aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants et ce, même s’ils doivent être réalisés à l’intérieur de son appartement.

L’organisme HLM vendeur conservera la gestion de l’immeuble et la conservation des parties communes et équipements communs. Il devra rendre compte de sa gestion aux acquéreurs une fois par an. Outre les grosses dépenses liées à un ravalement, à la réfection de la toiture, on pense aux lourdes opérations de rénovation énergétique entamées par certains organismes sociaux depuis quelques années.

Si l’appartement est vendu pendant cette période transitoire, le nouvel acquéreur sera subrogé dans les droits de son vendeur vis à vis de l’organisme HLM et l’acte de vente devra parfaitement informer le futur propriétaire du dispositif et de l’obligation d’acquérir, au terme prévu, la quote-part de parties communes.

Comment s’opère la sortie de la période transitoire ?

Le transfert de propriété de la quote-part de parties communes et, partant, l’entrée en application du statut de la copropriété dans sa plénitude, devra être constaté par acte authentique publié au SPF.

Une difficulté se pose car le texte indique que la copropriété entre en application « à compter de la date prévue pour le transfert de propriété de la quote-part des parties communes », c’est-à-dire à la date indiquée dès la première vente et non pas celle de l’acte authentique qui constatera, au maximum 10 ans plus tard, ce transfert de propriété. Confrères, à vos agendas … !

Virginie DESHAYES
Notaire à Rennes, Office Cathou & Associés
Article paru dans Solution Notaire Hebdo – Editions Francis Lefebvre le 17 octobre 2019